本文来源：时代财经 作者：刘新歌
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随着2022年收官，这一年也成为近年来龙头房企座次变换最大的一年。
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央企、国企销售表现突出，保利发展登上行业第二的宝座，厦门国资房企建发房产从去年的第20名跃居第10位。这一年也是房企规模赛按下急刹车的一年，超千亿房企较去年减少了一半，仅剩下20家。
销售下行、债务到期，房企面临流动性困境，行业内不断传来裁员、违约的“坏消息”。不过，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，房地产是明显的周期性行业，否极泰来。随着2023年新一轮支持措施的落地，行业信心提升，房企销售将会发生明显改善。房企要平衡安全与发展，迎接行业新周期。
2015年至2021年，房地产行业实现了连续7年的增长。但到了2022年，行业规模增长按下了停止键。“2023丁祖昱评楼市发布会”上发布的数据显示，2022年全年，全国商品房成交额为13.3万亿元、成交面积13.6亿平方米。与2021年的18.2万亿元、17.9亿平方米规模相比，降幅均超20%。易居企业集团CEO丁祖昱称，2022年的房地产行业规模已重回2015年。
各大、中城市商品房销售规模也普遍下降。丁祖昱指出，全国百城商品住宅月均成交面积同比下降了40%。重庆、武汉、杭州、宁波、长沙等城市的新房成交面积同比降幅超50%，重庆甚至下降了70%，全年成交了579万平方米。
从新房成交额看，仅上海的商品房销售呈正增长状态，一手房成交额达到6344亿元，同比增长9%，较排名第二的北京多卖了2607亿元。重庆、武汉、宁波、杭州降幅较大，全年商品房成交额分别为850亿元、1544亿元、1418亿元、3644亿元，同比降幅分别为69%、53%、51%、47%。
市场下行，房企规模也随之下降。中指研究院数据显示，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。销售额超千亿房企20家，较上年同期减少21家；超百亿房企130家，较上年同期减少28家。
房企的业绩目标也基本“全军覆没”。 中指研究院数据显示，15家房企公布了2022年销售目标，目标完成率均值为73.6%，低于去年的93.4%。其中，仅越秀地产超额完成了年度目标，其2022年业绩目标为1235亿元，最终目标完成率为102.3%。
行业跌宕中，发展相对稳健、具备融资优势的国企、央企行业地位则逆市前进。TOP30房企中，去年位列榜单的中国恒大、中南置地、阳光城等7家民企跌出，国企、央企（含具有国资背景的房企）从去年的12家增长至16家。保利发展力压万科，全口径销售跃居行业第二，建发房产则从TOP20突飞猛进，全口径销售首次进入行业第十。
在土地市场，国企、央企也是主角。在中指研究院发布的《全国房地产企业拿地TOP100排行榜》上，TOP5均为国企、央企，分别为华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口。在新增货值榜单上，保利发展、华润置地、招商蛇口、中海地产、中国铁建位列前5名，全口径新增货值分别为2240亿元、2219亿元、1584亿元、1304亿元、1218亿元。
中指研究院认为，过去几年，全国房地产市场规模高位盘整，伴随着房地产供给端政策的持续发力，房地产企业的经营模式、竞争格局均发生变化，2022年市场下行更加明显，不同房企类型销售均不同程度承压，企业分化现象逐渐加剧，房地产行业进入优胜劣汰阶段。
融资能力无疑是决定房企生死存亡的关键。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水称，2022年房地产行业信用债发行4594.0亿元，同比下降16.6%；海外债发行仅176.1亿元，同比大幅下降93.4%，海外融资渠道基本中断。从信用债的发行主体来看，国企、央企成为绝对发行主力，发行额占比达82.8%，较2021年上升9.2个百分点。
丁祖昱也表示，尽管2022年年底针对房企融资的金融政策“三箭齐发”，但共计约3万亿的集中授信、1600亿的债券规模以及股份配售都集中在少数企业身上，房企融资难基本面尚未改变，特别是已出险房企和中小房企。
对于2023年，中指研究院认为，房地产市场仍将处于“去库存”阶段，房企应以销定投，优选城市和项目以实现换仓，通过深耕价值城市穿越行业周期。